借名买房,法院判决房产归出资人所有

2017 年 03 月 23 日  |  下午 1:03分类:合同纠纷,成功案例,房产纠纷  |  标签:  |  

基本案情:

韩某、赵某称:我二人系夫妻关系,韩某与王某系表兄妹。我二人与王某于2006年6月口头约定借名买房,我二人以王某的名义购买经济适用房一套。协议达成之后,我二人便拿着王某提供的拆迁补偿协议以王某的名义申购了上述房屋。之后我二人一直严格按照约定履行义务,包括如数缴纳首付款102699元,贷款220000元也是按1660.46元/月如期提供,2007年12月18日房屋交付后,我方即花巨资对房屋进行装修并入住至今。房屋贷款尾款187000元已于2012年11月15日完全偿还。现上述房屋已满足过户条件,我方要求王某履行承诺,配合办理过户,王某不但不配合过户,反而声称房屋是自己的。根据法律规定,王某已经构成违约。为维护我方的合法权益,特诉至法院,请求法院依法判令:王某将房屋过户到韩某、赵某名下。

王某在原审法院答辩称:不同意韩某、赵某的诉讼请求,二人的诉讼请求没有法律和事实依据,其起诉的主张已经被法院的生效判决驳回,二人基于同一事实和理由无权再起诉。本案一事不再理,请法院依法驳回韩某、赵某的诉讼请求。

一审经过:

原审法院经审理后认为:本案与已有民事判决书所涉法律关系并不一致,故不构成重复诉讼,亦不违背“一事不再理”原则。本案的争议焦点在于事实上到底是韩某、赵某借用王某之名购买房屋还是王某基于亲属关系将房屋有偿出借给韩某、赵某居住。庭审时双方当事人对此各执一词,表面看来双方所述均有可能,但仔细推敲不难发现,王某所述与常理相悖。一是王某主张是其将房屋“有偿借用”给韩某、赵某居住,但庭审询问时王某表示其对房屋按揭贷款月还款额、物业费等金额均不清楚。在不了解“有偿”具体金额的情况下便将房屋出借给韩某、赵某居住,与常理不符。二是王某称其与韩某、赵某之间系“有偿借用”,但未约定出借期限。在未约定出借期限的情况下,韩某、赵某就出资将房屋装修,并偿还全部按揭贷款与常理不符。三是王某称其将除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件外的其他购房相关票证及材料原件均交予韩某、赵某持有,是为了方便韩某、赵某办理入住手续。王某主张韩某、赵某持有契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据等票证原件是为办理该房屋入住,与常理不符。故对于王某将房屋有偿出借给韩某、赵某居住的说法,法院不予采信。

本案中,契税、公共维修基金、土地出让金等费用均系韩某、赵某出资缴纳,涉案房屋交付之后由韩某、赵某出资进行装修并一直居住至今。全部购房按揭贷款均系韩某、赵某偿还,且除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由王某持有外,其他购房相关票证及材料原件均由韩某、赵某持有。虽然王某不认可其与韩某、赵某之间是借名买房法律关系,但对上述事实缺乏合理解释,因此可以认定韩某、赵某系借用王某之名购买涉案房屋,双方之间存在借名买房的合同关系。且韩某、赵某与王某之间借名买房合同关系合法、有效,双方均应依约履行。故韩某、赵某要求王某将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:王某于本判决生效之日起七日内将房屋所有权转移登记至韩某、赵某名下。

二审经过:

判决后,王某不服,向本院提起上诉。上诉请求为:撤销一审判决,依法驳回韩某、赵某一审的诉讼请求。上诉理由为:1、双方之间不存在借名购房法律关系,而是王某基于双方之间的亲属关系,将房屋出借给韩某、赵某使用,韩某、赵某支付的费用与租金大体相当;2、韩某、赵某本案中所作陈述与其此前诉讼中所述双方之间为房屋买卖合同关系相矛盾,本案违反一事不再理原则;3、诉争房屋的购房首付款由王某交纳,王某将包括首付款发票在内的相关购房手续原件交给韩某、赵某是为方便其办理入住手续,诉争房屋由王某购买,双方之间不存在借名购房关系。

韩某、赵某就此答辩称:我们与王某之间是借名购房合同关系。同意一审判决,不同意王某的上诉请求及理由。

本院经审理查明:韩某与赵某系夫妻关系。王某与韩某系表兄妹关系。2007年9月30日,王某签订《商品房预售合同》,约定王某以贷款方式购买房屋一套,合同总价款为323556元。2007年12月18日,经双方结算,确定实际购房款总额为322699元。同日,开发商交付房屋,后韩某、赵某对该房屋进行了装修,并在该房屋内居住至今。2008年7月9日,市建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为王某,房屋性质为经济适用住房。

该房屋的购房首付款系以王某名义向开发商交付,按揭贷款一直由韩某、赵某进行偿还。交房后韩某、赵某对该房屋进行了装修,并在该房屋内居住至今,物业费一直由韩某、赵某交纳。契税、公共维修基金、土地出让金等费用也系韩某、赵某交纳,且除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由王某持有外,其他购房相关票证及材料原件均由韩某、赵某持有。庭审中王某称其将购房相关票证及材料原件交给韩某、赵某,是为了方便韩某、赵某办理入住手续。

2014年3月24日,韩某、赵某曾以房屋买卖合同纠纷为由将王某诉至法院,该案涉案房屋与本案涉案房屋一致。在该案审理过程中,韩某、赵某称其于2007年8月15日与王某达成口头协议,约定王某将上述房屋出卖给韩某、赵某,价款为389326.6元,并约定待房屋满五年后办理过户手续;王某对韩某、赵某的该项陈述不予认可,并主张双方之间系房屋租赁关系,其之所以将购房相关票证及材料交由韩某、赵某持有,是为了办理房屋入住,韩某、赵某偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。经审理,法院于2014年8月4日作出民事判决书,认为韩某、赵某提交的证据不足以明确、直接的证明其与王某之间形成房屋买卖合同法律关系,故判决驳回了韩某、赵某的诉讼请求。

本案审理过程中,韩某、赵某称其与王某曾达成过口头协议,约定韩某、赵某借用王某名义购买涉案房屋,并约定待房屋符合过户条件时办理过户手续,购房首付款系韩某、赵某借用王某的钱交付的,且其已经将所借钱款于2013年6月7日存入王某名下的中国邮政储蓄银行存折里。王某对韩某、赵某的此项陈述不予认可,其认为韩某、赵某所述与已判决案件审理时的陈述互相矛盾,不足采信,并主张购房首付款系王某支付,事实上是王某将房屋有偿借给韩某、赵某使用,相当于租赁,但未约定借用期限;且韩某、赵某所述的中国邮政储蓄银行存折是该房屋歌华有线缴费绑定的银行卡,一直由韩某、赵某持有,王某对韩某、赵某存入钱款一事并不知情。韩某、赵某对于两案中不一致的陈述解释为:已判决案件审理中的陈述系其律师的诉讼策略,其并未参加庭审,不是其真实意思表示。

以上事实,有结算通知单、准住证、银行存折、购房发票、契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、已判决民事判决书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,韩某、赵某主张双方之间为借名购房合同关系,并据此要求王某协助办理过户手续,而王某则主张双方之间为房屋借用关系,双方均应就各自主张承担举证责任。

本案现有证据可以证明,韩某、赵某持有房屋首付款发票、契税发票、土地出让金专用收据等相关付款凭证原件,并按月偿还银行贷款。在诉争房屋交付后,韩某、赵某进行了装修并一直使用至今。韩某、赵某的行为符合借名购房合同中借名人的权利义务特征。王某主张由其实际购买房屋,但除购房合同及房屋所有权证原件外,未能提供充分证据证明其主张,亦未能提供相反证据推翻韩某、赵某提交证据的证明效力,故对于王某所持事实主张,本院不予采信。

借名购房合同关系与房屋买卖合同并非同一法律关系,故一审法院受理本案并作出判决不违反“一事不再理”原则,王某的该项上诉理由不能成立,本院不予采纳。一审法院认定韩某、赵某与王某之间存在借名购房合同关系,并据此支持韩某、赵某的诉讼请求正确,本院予以维持。

综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

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