卖了房子租户不搬走,还要赔租户钱吗?

2017 年 01 月 06 日  |  上午 10:28分类:合同纠纷,房产纠纷,法律知识  |  标签:  |  

买家买了一套二手房,当时房子里面有租户租户和原房东有签订合同,租期一年,但只交了半年的租金,买家和原房东签的合同是半年租期到期后房子归买家所有,现在半年过去了,房产证也已经改成买家的名字了,但租户却不肯搬走,买家应该怎么办?

律师解析:

在房产交易如此频繁的今天,这种情况也频频出现,那么遇到这种情况作为买受人应该怎么办呢?这其中就涉及到民法当中的一个重要知识点:买卖不破租赁。

《合同法》第229条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

即在租赁期间,原租赁合同的权利义务内容维持不变,由新的所有权人法定承受该合同的权利义务。但有三种情形是例外:

1、租赁物被没收、征收的;

2、先进行了抵押后出租的,抵押权已经依法登记的;

3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在本案中,租赁合同已到期,房屋产权证业已办理过户手续,故当事人有权要求租户搬离该房屋,若对方拒不搬出,可以选择报警处理或向法院起诉。

若原房东在卖该房屋的时候未在合理期间内通知原租户,则原房东可能需要赔偿租客相应的损失。

由于本案中房屋买卖发生在房屋租赁期间,故租户对该房屋享有优先购买权。若实际已无法行使优先购买权,租户可以请求原出租人承担赔偿责任

相关法条:

《合同法》第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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