日志分类:房产纠纷

基本案情:

韩某、赵某称:我二人系夫妻关系,韩某与王某系表兄妹。我二人与王某于2006年6月口头约定借名买房,我二人以王某的名义购买经济适用房一套。协议达成之后,我二人便拿着王某提供的拆迁补偿协议以王某的名义申购了上述房屋。之后我二人一直严格按照约定履行义务,包括如数缴纳首付款102699元,贷款220000元也是按1660.46元/月如期提供,2007年12月18日房屋交付后,我方即花巨资对房屋进行装修并入住至今。房屋贷款尾款187000元已于2012年11月15日完全偿还。现上述房屋已满足过户条件,我方要求王某履行承诺,配合办理过户,王某不但不配合过户,反而声称房屋是自己的。根据法律规定,王某已经构成违约。为维护我方的合法权益,特诉至法院,请求法院依法判令:王某将房屋过户到韩某、赵某名下。

王某在原审法院答辩称:不同意韩某、赵某的诉讼请求,二人的诉讼请求没有法律和事实依据,其起诉的主张已经被法院的生效判决驳回,二人基于同一事实和理由无权再起诉。本案一事不再理,请法院依法驳回韩某、赵某的诉讼请求。

一审经过:

原审法院经审理后认为:本案与已有民事判决书所涉法律关系并不一致,故不构成重复诉讼,亦不违背“一事不再理”原则。本案的争议焦点在于事实上到底是韩某、赵某借用王某之名购买房屋还是王某基于亲属关系将房屋有偿出借给韩某、赵某居住。庭审时双方当事人对此各执一词,表面看来双方所述均有可能,但仔细推敲不难发现,王某所述与常理相悖。一是王某主张是其将房屋“有偿借用”给韩某、赵某居住,但庭审询问时王某表示其对房屋按揭贷款月还款额、物业费等金额均不清楚。在不了解“有偿”具体金额的情况下便将房屋出借给韩某、赵某居住,与常理不符。二是王某称其与韩某、赵某之间系“有偿借用”,但未约定出借期限。在未约定出借期限的情况下,韩某、赵某就出资将房屋装修,并偿还全部按揭贷款与常理不符。三是王某称其将除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件外的其他购房相关票证及材料原件均交予韩某、赵某持有,是为了方便韩某、赵某办理入住手续。王某主张韩某、赵某持有契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据等票证原件是为办理该房屋入住,与常理不符。故对于王某将房屋有偿出借给韩某、赵某居住的说法,法院不予采信。

本案中,契税、公共维修基金、土地出让金等费用均系韩某、赵某出资缴纳,涉案房屋交付之后由韩某、赵某出资进行装修并一直居住至今。全部购房按揭贷款均系韩某、赵某偿还,且除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由王某持有外,其他购房相关票证及材料原件均由韩某、赵某持有。虽然王某不认可其与韩某、赵某之间是借名买房法律关系,但对上述事实缺乏合理解释,因此可以认定韩某、赵某系借用王某之名购买涉案房屋,双方之间存在借名买房的合同关系。且韩某、赵某与王某之间借名买房合同关系合法、有效,双方均应依约履行。故韩某、赵某要求王某将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:王某于本判决生效之日起七日内将房屋所有权转移登记至韩某、赵某名下。

二审经过:

判决后,王某不服,向本院提起上诉。上诉请求为:撤销一审判决,依法驳回韩某、赵某一审的诉讼请求。上诉理由为:1、双方之间不存在借名购房法律关系,而是王某基于双方之间的亲属关系,将房屋出借给韩某、赵某使用,韩某、赵某支付的费用与租金大体相当;2、韩某、赵某本案中所作陈述与其此前诉讼中所述双方之间为房屋买卖合同关系相矛盾,本案违反一事不再理原则;3、诉争房屋的购房首付款由王某交纳,王某将包括首付款发票在内的相关购房手续原件交给韩某、赵某是为方便其办理入住手续,诉争房屋由王某购买,双方之间不存在借名购房关系。

韩某、赵某就此答辩称:我们与王某之间是借名购房合同关系。同意一审判决,不同意王某的上诉请求及理由。

本院经审理查明:韩某与赵某系夫妻关系。王某与韩某系表兄妹关系。2007年9月30日,王某签订《商品房预售合同》,约定王某以贷款方式购买房屋一套,合同总价款为323556元。2007年12月18日,经双方结算,确定实际购房款总额为322699元。同日,开发商交付房屋,后韩某、赵某对该房屋进行了装修,并在该房屋内居住至今。2008年7月9日,市建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为王某,房屋性质为经济适用住房。

该房屋的购房首付款系以王某名义向开发商交付,按揭贷款一直由韩某、赵某进行偿还。交房后韩某、赵某对该房屋进行了装修,并在该房屋内居住至今,物业费一直由韩某、赵某交纳。契税、公共维修基金、土地出让金等费用也系韩某、赵某交纳,且除《商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由王某持有外,其他购房相关票证及材料原件均由韩某、赵某持有。庭审中王某称其将购房相关票证及材料原件交给韩某、赵某,是为了方便韩某、赵某办理入住手续。

2014年3月24日,韩某、赵某曾以房屋买卖合同纠纷为由将王某诉至法院,该案涉案房屋与本案涉案房屋一致。在该案审理过程中,韩某、赵某称其于2007年8月15日与王某达成口头协议,约定王某将上述房屋出卖给韩某、赵某,价款为389326.6元,并约定待房屋满五年后办理过户手续;王某对韩某、赵某的该项陈述不予认可,并主张双方之间系房屋租赁关系,其之所以将购房相关票证及材料交由韩某、赵某持有,是为了办理房屋入住,韩某、赵某偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。经审理,法院于2014年8月4日作出民事判决书,认为韩某、赵某提交的证据不足以明确、直接的证明其与王某之间形成房屋买卖合同法律关系,故判决驳回了韩某、赵某的诉讼请求。

本案审理过程中,韩某、赵某称其与王某曾达成过口头协议,约定韩某、赵某借用王某名义购买涉案房屋,并约定待房屋符合过户条件时办理过户手续,购房首付款系韩某、赵某借用王某的钱交付的,且其已经将所借钱款于2013年6月7日存入王某名下的中国邮政储蓄银行存折里。王某对韩某、赵某的此项陈述不予认可,其认为韩某、赵某所述与已判决案件审理时的陈述互相矛盾,不足采信,并主张购房首付款系王某支付,事实上是王某将房屋有偿借给韩某、赵某使用,相当于租赁,但未约定借用期限;且韩某、赵某所述的中国邮政储蓄银行存折是该房屋歌华有线缴费绑定的银行卡,一直由韩某、赵某持有,王某对韩某、赵某存入钱款一事并不知情。韩某、赵某对于两案中不一致的陈述解释为:已判决案件审理中的陈述系其律师的诉讼策略,其并未参加庭审,不是其真实意思表示。

以上事实,有结算通知单、准住证、银行存折、购房发票、契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、已判决民事判决书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,韩某、赵某主张双方之间为借名购房合同关系,并据此要求王某协助办理过户手续,而王某则主张双方之间为房屋借用关系,双方均应就各自主张承担举证责任。

本案现有证据可以证明,韩某、赵某持有房屋首付款发票、契税发票、土地出让金专用收据等相关付款凭证原件,并按月偿还银行贷款。在诉争房屋交付后,韩某、赵某进行了装修并一直使用至今。韩某、赵某的行为符合借名购房合同中借名人的权利义务特征。王某主张由其实际购买房屋,但除购房合同及房屋所有权证原件外,未能提供充分证据证明其主张,亦未能提供相反证据推翻韩某、赵某提交证据的证明效力,故对于王某所持事实主张,本院不予采信。

借名购房合同关系与房屋买卖合同并非同一法律关系,故一审法院受理本案并作出判决不违反“一事不再理”原则,王某的该项上诉理由不能成立,本院不予采纳。一审法院认定韩某、赵某与王某之间存在借名购房合同关系,并据此支持韩某、赵某的诉讼请求正确,本院予以维持。

综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

恋爱期间出资买房,分手后产权归谁

2017 年 03 月 23 日 下午 12:59  |  分类:合同纠纷,成功案例,房产纠纷

基本案情:

原告唐某诉称,原、被告于2010年10月建立恋爱关系。由于原告女儿需在中学读书,为了更好的照顾孩子,于是原告决定在学校附近购买1套商品房。2011年2月原告决定在学校附近购买1套商品房住宅。2011年2月10日原告通过转账方式向房地产开发公司支付定金20000元。因原告与前妻共有1套商品房,根据购房限购政策和银行房贷规定,原告属于限购之列不能再次购房,为此,原告与被告张某协商以被告的名义与开发商签订商品房买卖合同。基于被告无固定工作收入及无社保,银行放贷资信审查可能不能顺利通过,为了能顺利通过银行的资信审查,在开发商销售人员的建议下,原告于2011年2月17日从其民生银行储蓄卡上取出9万元现金后凑够10万元,与被告一起到邮政储蓄所将10万元存入被告的邮政储蓄卡上。2011年2月22日被告与原告一起到房地产开发有限公司售楼处以被告的名义与开发商签订了商品房购买合同,并用被告的邮政储蓄卡上的钱支付了首付款,2011年10月12日被告与交通银行签订了个人房产抵押贷款合同,直至现在,房屋贷款也一直是由原告在支付。故该房的实际购房人、房屋产权人、出资人均系原告。请求法院判令:1、房屋归原告唐某所有。2、被告张某协助原告唐某办理房屋权属变更登记。3、诉讼费由被告张某承担。

审理经过:

被告张某的书面答辩意见与原告所述一致。

经审理查明:原、被告于2010年10月建立恋爱关系。由于原告女儿需在中学读书,为了更好的照顾孩子,于是原告准备在学校附近购买1套商品房。2011年2月原告决定购买1套商品房住宅。2011年2月10日原告通过转账方式向房地产开发公司支付定金20000元。因原告认为其与前妻共有1套商品房,属于限购之列不能再次购房,为此,原告与被告协商以被告的名义与开发商签订商品房买卖合同。为了能顺利通过银行的资信审查,原告于2011年2月17日从其民生银行储蓄卡上取出9万元现金后凑够10万元,存入原告的邮政储蓄上。2011年2月22日被告与开发商签订了商品房购买合同,并用被告邮政储蓄卡上的钱支付了首付款,2011年10月12日被告与交通银行签订了个人房产抵押贷款合同,此后,住房贷款也一直是由原告支付。

另查明,根据房屋信息显示,该房的所有权人为被告,共有方式为单独所有。

上述事实有原、被告身份证复印件;身份证复印件;银行凭证复印件;商品房买卖合同复印件;抵押贷款合同复印件;情况说明复印件;房屋信息摘要复印件;对账单复印件;收款收据复印件;银行回执复印件及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。

判决结果:

法院认为,房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权,房屋产权登记证只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合。当事人是否享用对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中,原告唐某实际出资购买了争议房屋,并占有使用至今,因此房屋应为原告唐某所有,原告唐某请求确认房屋为原告唐某所有的诉讼请求,证据确实、充分,于法有据,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:房屋归原告唐某所有。被告张某在本判决书生效后一月内协助原告唐某办理房屋权属变更登记。

基本案情:

两年前,恋人小王和小沈计划共同出资买房,为今后组建家庭做准备。看房、签合同、付首付、办理贷款,一切进展得十分顺利。很快,两人便成为房主,并办理了房屋预告登记手续,房屋的预告登记为小王、小沈共同共有。

然而不久后,小王和小沈的感情却产生了隔阂,黯然分手之余,先前共同出资所购房屋的分割问题也困扰着两人。因双方几经协商未达成共识,故小沈向法院提起诉讼,请求法院判令由其承担房屋的《商品房预售合同》中买受人一方的权利、义务,小王则应协助自己办理抵押变更登记手续以及房地产登记手续,同时小沈也愿意给予小王相应的经济补偿。

审理经过:

庭审中,双方对涉案房屋的首付款出资情况以及后续贷款归还情况等均相互认可。涉案房屋合同价为130万余元,首付款38万余元,其中小沈支付3万元,小王支付35万余元;贷款90余万元,借款人均为小沈,但两人都实际负担了部分还款义务,经法院核算,小沈共偿还贷款本金3万余元,小王共偿还贷款本金4万余元。

然而有关房屋的增值部分如何分配,双方则产生了较大争议。经法院委托评估,涉案房屋的市场价值为150余万元,较合同价增值20余万元。小沈认为在分割增值部分时应将全部贷款均视作其出资,由此其可获得增值部分约73%的份额。而小王则认为,应当以双方的实际出资(首付、本金加利息)为依据,按比例分割增值部分,由此其应当享有增值部分约79%的份额。

法院经审理认为,小沈、小王与开发商签订房屋预售合同时为恋爱关系,以共同组建家庭为目的而共同出资购房,现双方因感情破裂而分手,共有房屋的基础丧失,故双方在《商品房预售合同》中的权利义务依法可予分割。小沈提出由其来承受合同中买方的权利、义务,小王予以认可,且银行作为抵押权人、贷款方明确无需小王承担还款义务,故法院对小沈的该项请求予以支持。

既然合同中买方的权利、义务归小沈了,即意味着小沈可将房屋产权办理至其一人名下,那么小王就涉案房屋的权利可取得的折价款应如何确定呢?法院认为应综合考量双方购房的背景、出资情况以及对涉案房屋的实际贡献大小加以确定。双方的出资应当以支付的首付款及归还的银行贷款本金累加计算,支付的贷款利息不应计入出资。对于小沈主张的因其为贷款的借款人,90余万元贷款应视为其出资的意见,法院认为该贷款尚未还清,且其中部分贷款为小王归还,故不予认可。本案中,小沈出资6万余元,小王出资39万余元,但考虑到贷款的借款人为小沈一人,且贷款金额较大,故酌定房屋增值部分分割比例为小沈、小王分别占35%和65%。

法院最终判令涉案房屋的《商品房预售合同》中买受人的权利、义务由小沈享有、承担,银行贷款由小沈归还,小沈应给付小王折价款56万余元。

律师分析:

针对恋爱期间共同出资购房,之后又因双方分手而引发的房屋所涉权利、义务分割问题,有几个容易产生误解,需要引起注意的地方。

一、     关于双方的共有关系

诉讼中当事人往往以房屋系双方共同共有为由,要求照此方式进行分割。我国《物权法》第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。上述案例中涉案房屋的预告登记虽为男、女双方共同共有,但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋直至诉讼时也未办理产权登记,因此双方对于共有的性质约定不明确,且男、女双方之间不具有家庭关系,因此应认定涉案房屋为双方按份共有。若已登记为共同共有,但因双方恋爱失败未能实现婚姻关系,购买婚房用于共同生活的目的不能实现,可认为共有基础丧失,法院也准予分割。

二、     关于分割的对象

在审判实践中发现,当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割,但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。在上述案例中,买受人实际尚未办理产证,因此在这种情况下无法分割房屋产权,只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务,从而可以在今后独立办理产权登记等手续,获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。

三、     关于分割的其他必要条件

当事人往往以为只要男、女双方就分割问题达成共识即可,事实上,对于涉及贷款的房屋,除购房人内部同意分割外,还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下,一旦对合同的权利、义务进行分割,一方将不再承担还款义务,此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。因此法院在案件处理时需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外,由于分割涉及对《商品房预售合同》合同主体的调整,后续办理房屋产证时也需房产开放商予以配合,因此在案件处理中还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。

四、     关于折价款的计算

我国《物权法》第104条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定。实践中也存在这样的误区,即认为归还的贷款利息也应当视作出资,但事实上利息并非出资,应视为一种融资成本。假设双方购买一售价200万的房屋,一方以100万现金形式支付首付,剩余100万由另一方以银行按揭贷款方式支付,虽然支付按揭贷款的一方实际需要支出的本息远远不止100万,但在认定双方出资时,仍认为双方各出资一半。

基本案情:

2010年,正处于恋爱期间的小高与小顾以116万元的价格购买了一套商品房。小高先期支付了26万余元购房首付,并与小顾一同向银行申请了90余万元贷款。可就在购房后不久,两人却因感情破裂而分手。新房没有办理产权登记,也一直处于空置状态。

由于双方就房屋分割问题未能达成一致,因而小高向嘉定区法院提起诉讼。

审理经过:

庭审中,小高表示愿意以房屋诉讼时的价值为基数,按照双方各自的出资比例,给予小顾2万2千余元的折价款,房屋产权归小高所有,剩余贷款也由其清偿。但小顾认为房屋系双方共同购买,预告登记信息也显示该房屋为两人共同共有,因此不同意按照出资比例分割。小顾提出了两个方案,一是由其补偿小高20万元,取得房屋产权,二是由小高向其支付补偿款20万元,房屋归小高所有。后经法院释明,双方主张均由对涉案房屋产权的分割变更为对涉案房屋的《商品房预售合同》中权利、义务的分割。

经法院审理查明,截止2013年7月,小高除支付房屋首付款26万余元外,还偿付了贷款本息16万余元,而小顾仅偿付贷款本息1万5千余元。诉讼期间,法院根据小顾的申请,委托评估机构对涉案房屋价值进行了评估,经评估,该房屋在评估时的价值为142万余元。

法院认为,系争房屋的预告登记虽记载权利人为小高、小顾,共有人及共有情况为共同共有,但双方在预售合同中并未约定共有的性质,该房屋目前也未办理产权登记,且小高与小顾之间不具有家庭关系,因此认定双方对于共有的性质约定不明确,根据法律规定,应认定系争房屋为小高、小顾双方按份共有。

系争房屋购买时,双方为恋爱关系,现双方关系破裂,共有系争房屋的基础丧失,因此小高、小顾要求分割房屋的权利义务,法院予以支持。根据法律规定,对按份共有财产的分割,有协议的,按协议处理,没有协议的,根据各自的出资额确定。本案中,从双方出资情况来看,小高对于房屋的贡献大于小顾,且自2011年11月起,房屋贷款均由小高一人偿还,因此确定系争房屋的权利义务归小高所有,小高应根据出资比例给予小顾相应份额的折价款。

由于系争房屋尚有贷款未偿还,故应以房屋价值与贷款余额的差额为基础,考虑双方各自偿还的贷款本金及支付的首付款计算出资比例予以分割。小高同意给付的2万2千余元已高于小顾根据出资本金可获得的折价款,因此法院予以照准。

最终法院判决小高、小顾与房产公司签订的《商品房预售合同》中买受人的权利、义务由小高享有,贷款由小高归还,小高应向小顾支付房屋折价款2万2千余元。

律师分析:

针对恋爱期间共同出资购房,之后又因双方分手而引发的房屋所涉权利、义务分割问题,有几个容易产生误解,需要引起注意的地方。

一、     关于双方的共有关系

诉讼中当事人往往以房屋系双方共同共有为由,要求照此方式进行分割。我国《物权法》第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。上述案例中涉案房屋的预告登记虽为男、女双方共同共有,但双方在预售合同中并未约定共有的性质、房屋直至诉讼时也未办理产权登记,因此双方对于共有的性质约定不明确,且男、女双方之间不具有家庭关系,因此应认定涉案房屋为双方按份共有。若已登记为共同共有,但因双方恋爱失败未能实现婚姻关系,购买婚房用于共同生活的目的不能实现,可认为共有基础丧失,法院也准予分割。

二、     关于分割的对象

在审判实践中发现,当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割,但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。在上述案例中,买受人实际尚未办理产证,因此在这种情况下无法分割房屋产权,只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务,从而可以在今后独立办理产权登记等手续,获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。

三、     关于分割的其他必要条件

当事人往往以为只要男、女双方就分割问题达成共识即可,事实上,对于涉及贷款的房屋,除购房人内部同意分割外,还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下,一旦对合同的权利、义务进行分割,一方将不再承担还款义务,此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。因此法院在案件处理时需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外,由于分割涉及对《商品房预售合同》合同主体的调整,后续办理房屋产证时也需房产开放商予以配合,因此在案件处理中还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。

四、     关于折价款的计算

我国《物权法》第104条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定。实践中也存在这样的误区,即认为归还的贷款利息也应当视作出资,但事实上利息并非出资,应视为一种融资成本。假设双方购买一售价200万的房屋,一方以100万现金形式支付首付,剩余100万由另一方以银行按揭贷款方式支付,虽然支付按揭贷款的一方实际需要支出的本息远远不止100万,但在认定双方出资时,仍认为双方各出资一半。

恋爱期间共同买房,法院判决按份共有

2017 年 03 月 23 日 下午 12:46  |  分类:合同纠纷,成功案例,房产纠纷

基本案情:

张某与王某原为恋爱关系;双方于2004年共同出资购买了一套房屋,房屋总价65万元,首付25万,余款40万元由双方共同向银行申请按揭贷款。其中张某支付首期20万,王某支付首期5万元。此后,房管部门核发了该房屋的房地产权证,产权登记为张某、王某两人共有,但未登记双方各自的产权份额。2010年,双方最终因性格不合等原因分手。由于房价大幅上涨,该房屋市场价已达120万元;双方对房屋的产权份额及分割方式始终无法协商一致。张某遂于2011年向人民法院起诉,请求确认各自的产权份额。

诉讼过程中,王某主张其支付购房款外,还支付了该房屋税费、收楼费用、水电费用、管理费等5万余元;而且王某已偿还银行贷款20余万元,而张某仅偿还银行贷款5万。

审理经过:

法院审理后认为:该房屋是双方恋爱期间共同购买的物业,不存在共同共有的基础关系,应视为按份共有。由于双方没有约定产权份额,依照物权法的规定,应以出资比例计算共有房屋的份额。

关于25万首期款,张某支付了20万,王某支付了5万元。

关于40万按揭款,双方因购房共同向银行借款40万元,是双方与银行的债权债务关系,仅是该房屋产生的对外债务,由于双方没有约定各自应负的金额,应视为各占一半。

关于该房屋过户、使用过程中发生的税费、水电、管理等各项开支均是该房屋所产生的对外债务,不属于购房出资,双方应按照各自共有份额承担这些费用开支。王某偿还的房贷及各项费用超过自己应当承担的份额,可以向张某追偿,但不应作为该房屋产权分割的出资比例。

可见,张某出资额为:首期20万+按揭款20万=40万元;王某出资额为:首期5万+按揭款20万=25万元。因此,法院判决:原告占有该房屋61.54%的产权份额、被告占有该房屋38.46%的产权份额。

律师分析:

1、恋爱期间共同购买的房屋是共同共有还是按份共有?

根据《物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定,恋人之间不具有家庭关系等共同共有的基础关系,在没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的情况下,应当视为按份共有。按照出资额确定各自的产权份额;不能确定出资额的,视为等额享有。

2、购房按揭贷款是否应当计入出资额?

恋爱期间按揭买房时,作为产权份额划分依据的出资额不仅包括双方支付的首期款,而且还包括一方或双方通过银行按揭贷款投入的款项。如果以一方的名义办理贷款,则贷款总额应计入申请贷款方的出资数额,并作为申请贷款方产权分割的出资比例。如果是以双方的名义办理贷款,而双方又没有约定债务负担比例,则应视为双方在贷款总额内的出资额相等,将贷款总额各自计入双方产权分割的出资比例。

3、已偿还的贷款、购房开支(如购房税费等)是否应当计入出资额?

在按揭贷款买房时,银行同意贷款并放款至开发商账户之后,房屋价款即已全部支付完毕,付款义务已告完成,双方的产权份额随之确定。至于日后双方各自偿还银行贷款数额的多少,只是双方与银行的债权债务关系,属于该房屋产生的对外债务,并不是对房价款的继续支付,更不会引起房屋产权份额的变化。

房屋过户所发生的税费、房屋使用过程中发生的装修费、水电费、管理费等各项开支均是房屋所产生的对外债务,不属于购房出资,根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定,双方应按照各自共有份额承担这些费用开支。一方对外偿还的债务超过自己应当承担的份额,有权向另一方追偿,但该偿还的债务不应作为该房屋产权分割的出资比例。

基本案情:

2012年2月15日,张某(男)与李某(女)通过网络认识并确定恋爱关系。2012年3月18日,双方约定共同购买房屋一套作为结婚之用。由于李某之前未购房可以享受首套房政策,双方商定以李某的名义购房。2012年5月23日,李某与某物业发展有限公司签订《重庆市商品房屋买卖合同》,房屋总价为558750元。张某先后通过银行转账方式向李某支付220000元,用于支付购房费用。然而,好景不长,张某和李某在交往过程中性格差异较大,矛盾不断,双方遂于2012年5月终止恋爱关系。但之后原本用于结婚的房屋如何分割未达成协议,李某以张某恋爱期间的赠与为由拒绝返还张某支付的购房款。张某遂诉至法院,要求李某返还之前收取的款项。

案件争议:

本案争议的焦点是张某支付给李某的款项的性质应当如何认定,对此,有三种不同意见:

第一种意见认为,张某与李某以李某名义所购房屋,由于双方对所购房屋的所有权没有做出明确约定,即便双方结婚,房屋的所有权仍归李某一方所有,张某对此应当知晓。据此可以判断张某出资与李某共同购房真实意思是对李某的婚前赠与。但这种赠与是以结婚为条件,具有“彩礼”的属性,可依据《最高院关于婚姻法司法解释二》第十条的规定,要求李某返还张某的付款。

第二种意见认为,双方购房的目的不应影响双方购房行为的法律属性,应当抛开双方的恋爱关系认定张某付款的性质。李某和张某之间虽未书面约定,但显然存在婚前共同购房协议。以李某名义购房,由双方共同出资均系共同购房协议条款的内容。房屋所有权因登记为李某名下,应认定为李某个人财产,但这并不影响双方共同出资购房协议的效力。张某和李某终止共同购房实际是对共同购房协议的解除,张某可以要求李某恢复原状,返还张某的购房款。

第三种意见认为,支付的款项已经转化为以李某名义购买的房屋,该房屋系张某与李某在非法同居期间共同购买的,应当按照一般共有关系进行分割。由于双方的出资比例可以确定,应当按照按份共有,依据双方的出资比例分割。

律师分析:

笔者同意第二种意见,理由如下:

第一、张某出资购房并不具有彩礼的性质,不能按照彩礼的规定

处理。

依据最高院关于适用《中华人民共和国婚姻法》解释(二)第十条第一项,当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明双方未办理结婚登记手续的,人民法院应当予以支持。通说认为,该条款所谓彩礼应当具备三个条件:一是婚前支付(赠与);二是依照当地习俗;三是支付以结婚为目的。分析案情,笔者认为,张某出资购房并不具有支付彩礼的性质:

首先,张某出资购房不具有赠与彩礼的意思表示。交付彩礼作为一种特殊的赠与,意味着财产所有权无偿转让对方。然而,本案中张某与李某共同购房的目的是为了婚后共同居住。对于其交给张某的款项并不具有“转移所有权”的“交付”的意思,而仅是以李某的名义共同购房的必要程序。因为购房合同是李某一个人与开发商签订的,只有将款项交给李某才能实现支付房款的目的。

其次,张某与李某共同出资购房并不符合民间彩礼的习俗。依照民间习俗,彩礼一般是指男女订婚或结婚时,由男方给付女方或女方家一定数额的货币或实物,作为婚约或婚姻成立的程序和标志。而张某出资与李某共同购房仅是为了婚后使用,并没有作为婚约见证的意思表示,因而不符合民间彩礼习俗。

综上,第一种观点缺乏法律依据。

第二、张某与李某并不构成非法同居关系,不能按一般共有分割房屋。

依据最高院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条,解除非法同居关系时,同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。笔者认为,这里的共同财产的认定不能完全以登记为要件,即便登记为一方,只要能够证明是在非法同居期间共同购置的财产即可认定为共有财产。但依据该司法解释,“非法同居”必须是以未办理结婚登记手续,长期以夫妻名义共同居住。本案李某和张某仅仅是确立了恋爱关系,尽管有结婚的意愿,但并未以夫妻名义长期共同生活,不能认定非法同居关系,不能按共同财产分割原则对房屋进行分割。

第三,张某和李某之间共同出资购房协议客观存在,应依据协议认定张某付款性质。

1、双方共同购房合同客观存在。尽管没有书面协议,但张某与李某之间共同购房协议是客观存在的,该协议主要表现为双方的口头约定及以实际购房、付款为内容的事实合同。依据双方口头约定及购房、付款事实,双方共同购房协议可以归纳为以下四个条款:(1)双方共同出资;(2)以李某名义购房;(3)购房的目的是婚后共同居住;(4)双方共同享有房屋的所有权。

2、双方共同购房协议合法有效。以上四个条款中,前三个条款均为合法有效条款。第(4)个条款是否有效存在争议,笔者认为,房屋所有权应以登记确认为准,双方约定并不能改变房屋所有权性质,但这并不能否认该条款的效力。首先,该条款并不违背法律强制性规定,也未损害国家、集体利益及公序良俗。其次,该条款产生债权效力,张某可依据该条款要求李某配合将房屋过户为双方共同所有之房屋,当然由于仅有口头约定并无书面协议,在具体操作上存在较大困难。但这不能据此否认该条款效力。

3、张某有权解除共同购房协议并要求李某返还购房款。张某与李某终止恋爱后,李某明确否认了张某与自己共同购房,这实际上是以其实际行为表明不再继续履行共同购房协议,而由于双方恋爱关系终止,婚后共同居住的合同目的也无法实现。依据《合同法》九十四条,张某有权单方面解除共同购房协议。而依据《合同法》九十七条,合同解除后,对已经履行的部分,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。结合本案,张某有权要求李某返还其已经支付的购房款,并要求李某赔偿房屋增值损失。

基本案情:

原告诉称:原告经人介绍于2009年1月与被告相识,之后两人相恋。2010年1月原告与被告担心日后房价飙升,双方决定先购房后结婚。原告与被告共同选定佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑8栋XXXX房。2010年1月23日原告与被告一起到销楼处签订了确认书,确认书的乙方由被告签上自己的名字王某茹。2万元定金由原告支付,开发商给原告出具了收据。之后签订的购房合同原告要求写自己的名字,而被告则坚持要写她的名字,并称既然俩人日后要结婚,购房合同写女方名字才能说明男方有诚意。原告当时没有与被告计较,就同意在购房合同上写上被告的名字,以被告的名购房。按照购房合同第五条第1项约定,总房款为人民币701232元,购房合同第六条第3项约定,第一期房款281232元在2010年1月26日前支付,剩余房款420000元在2010年1月26日前办理银行按揭。第一期购房款281232元(含定金)原告通过五笔款交给开发商,第一笔是2010年1月23日刷卡(建行卡、工行卡)交定金2万元,2010年1月30日原告通过建设银行卡向房地产开发商帐户转款9万元、2月4日原告通过建设银行卡、农业银行卡向房地产开发商帐户转款14万元、同日交纳现金31232元。开发商向原告出具了交款人为王某茹的收款收据。原告交付首期款后,与被告一起向银行办理了42万元的银行贷款手续。2010年4月11日原告在以被告名字开设的建设银行帐户存入现金1万元,供银行分期扣款,到2010年10月为止原告共存入该帐户现金35090元。此外,原告还支付了房屋维修基金7012.32元,支付按揭手续费1000元。原告至今为止共支付购房款324334.32元。2012年4月被告中断与原告的联系,并通过各种方式表明与被告分手。此后被告更换门房钥匙,不让原告进入房屋,更换银行按揭供款帐户,单独领取房产证。原告认为,原告之所以付款以被告的名购房,目的是为了日后结婚,而现在与被告结婚的目的落空,被告得到原告的购房款没有合法依据,应当返还原告垫付的购房款。现原告诉至法院,请求判令被告返还原告垫付的购房款324334.32元;本案受理费由被告负担。

被告辩称:一、被告没有不当得利的事实,原告支付的部分购房款属原告对被告的赠与。1、原、被告双方曾于2009年谈恋爱,后在2010年12月分手并断绝联系。谈恋爱期间,原告曾有赠与部分款项给被告,但这不是被告的不当得利,而是原告对被告的自愿赠与,是原告的真实意思表示;不当得利是指没有合法根据取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得不当利益返还他人。显然,不当得利是以当事人非真实意思表示为前提的,本案的财产转移显然不是不当得利,而是赠与。而且,原告在双方分手两年多才提出返还赠与的财产,这一行为更好证明了部分涉案购房款为原告自愿赠与给被告的,被告取得该财产有合法根据,而不是不当得利。2、所谓赠与是指,赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为,是赠与标的单方面转移。根据合同法第186条第一款规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”但本案中,涉案房款的所有权早已转移给被告,原告无权撤销赠与,更无权要求被告返还。3、原告赠与给被告的款项只有247290元,并不是原告所主张的324334.32元。二、原告的诉求超过诉讼时效,法院依法应予以驳回。1、《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”。《民法通则》第137条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《合同法》第192条规定:“赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”本案的适用的诉讼时效为一年,因此,原告的起诉早已过期。2、原告认为2011年4月双方分开并致使双方结婚目的落空时才知道自己的权利受到被告的侵害,完全没有事实依据。首先,被告购房的目的并不是用于双方结婚,被告购来只为自住。其次,原告和被告双方早已于2010年12月分手并断绝联系。而且,双方何时分手与原告应当知道自己权利受到侵害没有关联关系,原告也没证据证明其是于2011年4月才知道自己权利受到被告侵害。因此,原告的起诉早已过了一年的时效,同时,原告的请求既无事实依据,也无法律依据,法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。

审理经过:

一审法院经审理查明:2010年1月23日,被告与佛山市裕东龙房地产发展有限公司签订糖果雅苑确认书,双方就购买佛山市南海区里水镇草场蟹坑村里横路糖果雅苑08栋XXXX房达成协议。被告分别于2010年1月19日通过账号62270033214700XXXXX中国建设银行账户、1月23日通过账号62220236020401XXXXX中国工商银行账户向佛山市裕东龙房地产发展有限公司支付5000元、15000元,合共20000元。佛山市裕东龙房地产发展有限公司于2010年1月23日出具收款收据,确认收到被告按照糖果雅苑确认书约定交来保证金20000元。原告分别于2010年1月31日、2月2日通过中国建设银行卡号为62270033251800XXXXX账户向被告卡号为62270033214700XXXXX中国建设银行账户转账20000元、10000元,合共30000元。2010年2月4日,被告作为买受人与佛山市裕东龙房地产发展有限公司签订广东省商品房买卖合同。同日,原告向佛山市裕东龙房地产发展有限公司出具承诺书1,承诺自愿代被告支付涉案房屋购房款140000元。原告分别于2010年1月30日通过中国建设银行62270033251800XXXXX账户、2月4日通过广州农村信用社6224394901183XXXXX账户、2月4日通过中国建设银行62270033251800XXXXX账户转账90000元、50000元、90000元给佛山市裕东龙房地产发展有限公司。2010年2月4日,佛山市裕东龙房地产发展有限公司出具收款收据,确认收到被告交来涉案房屋房款281232元。同日,广州溢信投资顾问有限公司出具收款收据,确认收到被告按揭费1000元。2010年2月24日,被告向中信银行股份有限公司广州分行办理了涉案房屋按揭贷款420000元。2010年3月25日,佛山市裕东龙房地产发展有限公司出具收款收据,确认收到被告按揭款420000元。被告确认原告分别于2010年4月11日、6月8日、9月9日转账给被告5000元、8000元、4290元合共17290元,用于偿还按揭贷款。2010年4月11日,被告中信银行账号74443101920146XXXXX的账户在中信银行东莞分行存入现金5000元。2010年8月18日,被告中信银行账号74443101920146XXXXX的账户在中信银行东莞星河支行分别存入现金3800元、200元,合共4000元。2010年10月18日,被告中信银行账号74443101920146XXXXX的账户在中信银行北京新兴支行存入现金4300元。2010年11月18日,被告中信银行账号74443101920146XXXXX的账户在中信银行北京十八店支行存入现金4500元。2010年3月15日,涉案房屋开立的住宅专项维修资金登记簿缴存7012.32元。

另查,原、被告于2009年初开始相识相恋,2010年5月开始同居。原告妻子于2008年身患白血病,2011年3月因白血病去世。

二审法院对原审判决查明的事实予以确认,另查明:韩某、王某茹见过双方家长,韩某、王某茹之间结束恋爱关系是王某茹主动提出的。

判决结果:

人民法院于2013年9月17日作出民事判决,驳回原告韩某的全部诉讼请求。宣判后,原告提出上诉。中级人民法院于2014年1月9日作出二审民事判决,撤销广东省佛山市南海区人民法院(2013)佛南法里民一初字第311号民事判决,王某茹于本判决发生法律效力之日起三十日内向韩某返还285090元,驳回韩某的其他诉讼请求。

判决理由:

一审法院裁判认为,本案应为赠与合同纠纷,所谓赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。

关于原告支付款项数额问题,原告分别于2010年1月31日、2月2日向被告转账20000元、10000元,合共30000元;原告分别于2010年1月30日、2月4日、2月4日转账90000元、50000元、90000元给佛山市裕东龙房地产发展有限公司;被告确认原告分别于2010年4月11日、6月8日、9月9日转账给被告5000元、8000元、4290元合共17290元,用于偿还按揭贷款。以上款项合共277290元,证据充分,事实清楚,能够证明是原告本人支付,但原告仅认为2010年1月31日向被告转账20000元包括在首期房款281232元中,并未就2010年2月2日向被告转账10000元提出诉讼请求,故本院予以确认原告支付款项267290元。2010年4月11日,被告账户在中信银行东莞分行存入现金5000元。2010年8月18日,被告账户在中信银行东莞星河支行分别存入现金3800元、200元,合共4000元。2010年10月18日,被告账户在中信银行北京新兴支行存入现金4300元。2010年11月18日,被告账户在中信银行北京十八店支行存入现金4500元。以上款项合共17800元,因该款是从东莞、北京等各地分行或支行存入,且同时与原告当时工作地点相吻合,故原告主张上述款项由其支付,本院予以确认。按揭费1000元、住宅专项维修资金7012.32元,因无证据证明是原告支付,本院不予确认。综上,在上述期间原告共向被告支付款项285090元。

原告为被告支付的购房款,原告诉称是附条件的民事法律行为,所附条件为被告与原告结婚,当所附条件不能成就时,该款则为不当得利,应予返还。所谓不当得利,是指没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。但按原告所述,原告当时并非单身,而是有配偶的,从原告与被告2009年初开始相识相恋,直至原告为被告支付购房款,原告一直没有与原配偶解除婚姻关系,原告所附结婚的条件并不能成立,也明显是违反社会公序良俗的,原告所述情形并不符合《中华人民共和国合同法》第一百九十二条第三款的规定,具有法定撤销权的情形,被告是否与原告结婚,并不是合同上的义务,而是被告的自主行为,况且原告也没有证据证明当时被告是知道原告有配偶的,双方买房的目的是结婚,原告为被告所支付的购房款是原告自愿为被告支付的,应视为原告对被告的赠与,不存在不当得利的问题。赠与合同中,赠与财产的权利转移之前,赠与人享有任意撤销权,但本案中原告已实际将该款交付,财产权利已经转移,故原告该权利已经消灭。

二审法院裁判认为,本案系婚约财产纠纷,根据双方的诉辩意见,本案争议的焦点是王某茹是否应向韩某返还购房款项,本院针对该争议焦点所涉款项性质及数额问题分析如下:一、韩某为王某茹出资购房不构成合同法上的赠与合同关系。《中华人民共和国合同法》第二条规定:“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,使用其他法律的规定。”本案中,韩某为王某茹出资购房时双方正处于恋爱期间,如将韩某的出资理解为一种赠与,由于该赠与与双方系恋人的身份关系密不可分,而恋爱属于缔结婚姻关系的前期准备阶段,故该赠与显然有别于《中华人民共和国合同法》所规定的一般平等民事主体之间订立的赠与合同。因此,本案所涉财产纠纷的处理应以双方身份关系的考量为前提。基于此,根据上述法律规定,本案不应适用合同法而应适用婚姻法的相关规定。原审判决适用法律不当,本院予以纠正。王某茹辩称其获得韩某所给付的购房款系合同法上的赠与,依据不足,本院不予采信。

二、韩某为王某茹出资购房的性质宜参照彩礼处理。本案属于婚约财产纠纷,所谓婚约财产纠纷是指男女双方在相识恋爱期间,一方因特定愿意而从对方获得数额较大的财物,在双方不能缔结婚姻时,财产受损的一方请求对方返还财物而产生的纠纷,通常包括彩礼及嫁妆所引起的纠纷。所谓彩礼是指按照习俗男方家庭以男女双方结婚为目的在婚前送给女方的礼金或物品。从法律性质上而言,彩礼属于一种特殊的赠与即目的赠与(以双方结婚为目的)。目的赠与是指为达到将来某种目的的一种无偿给付,当给付目的不能按照给付意图实现时,受领给付即欠缺保有给付利益的正当性,构成不当得利,应当返还。本案中,韩某为王某茹出资购房,虽然无证据显示为系按照风俗习惯所为,因此出资款不宜直接认定为彩礼。但是从双方在恋爱期间见过对方家人等实际情况来看,韩某为王某茹出资购房的赠与行为系以结婚为目的,该赠与的法律性质在本质上与彩礼是一致的即均属于目的赠与,故本案宜参照彩礼的规定处理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十条第(一)项之规定,当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果双方未办理结婚登记手续的,人民法院应予支持。本案中,由于王某茹主动向韩某提出分手导致双方未能缔结婚姻关系,参照上述法律规定,王某茹应向韩某返还购房出资款。从另一方面看,韩某的赠与属于以双方结婚为目的的赠与,但其目的由于王某茹提出分手而落空,故王某茹获得韩某的购房款欠缺保有利益的正当性,因此构成不当得利,韩某以不当得利请求王某茹返还购房款亦无不当,本院予以支持。

三、关于诉讼时效问题。彩礼返还的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定,起算点为返还义务人拒不返还之日。本案中,并无证据显示在诉讼之前王某茹拒不返还彩礼,结合双方关于结束恋爱关系时间的陈述即韩某提起本案诉讼的时间综合考量,韩某请求王某茹返还购房出资款,并未超过上述法律规定的诉讼时效。王某茹辩称韩某行使赠与合同撤销权的期间为一年故本案诉讼时效为一年无法律依据,本院不予采信。

四、关于韩某与王某茹恋爱同居关系的法律评价及该评价是否构成不当得利返还请求权例外的问题。(一)双方在二审诉辩中对韩某与王某茹之间的感情进行了评价,王某茹认为韩某在夫妻关系存续期间与其恋爱同居违反了婚姻法的规定及公序良俗原则;韩某认为其在妻子身患绝症并取得妻子谅解和同意的情况下与王某茹相恋,并未违反公序良俗。对此,本院认为,《中华人民共和国婚姻法》第四条规定夫妻之间应当相互忠实。韩某在其夫妻关系存续期间与王某茹恋爱同居虽基于其妻身患绝症的现实情况,但仍然是属于违反婚姻法的行为。(二)至于行使不当得利返还请求权的例外情形,我国法律无明确规定,但根据民法理论,一般包括不法原因给付。所谓不法原因给付是指违反法律强制性规定或公序良俗原则的给付。本案中,虽然韩某与王某茹恋爱并同居是违法的,但其给付王某茹购房款的原因是基于双方的恋爱关系,而法律并不禁止基于恋爱原因而为给付的行为。简言之,虽韩某恋爱同居行为违法,但其给付原因合法。因此,韩某违反婚姻法规定的违法行为不构成不当得利返还请求权的例外,王某茹以此为由主张免除其返还不当得利的义务,理据不足,本院不予采信。

五、关于韩某支付购房款数额的认定。韩某在二审法庭调查阶段述称其支付的购房款包括定金20000元、刷卡支付230000元、转账及现金存入八笔款项共35090元、银行按揭费1000元及房屋维修基金7012.32元。关于上述款项中的按揭费及住宅专项维修资金问题,经查,收款人出具按揭费1000元收据的对象是王某茹,涉案房屋开立的住宅专项维修资金登记簿缴存7012.32元,韩某没有提交充分的证据证实该两项费用实际由其支付,且该两项费用数额不大,王某茹作为成年人有支付该两项费用的能力。韩某上诉称该两项费用由其支付证据不足,本院不予支持。原审判决认定的其他款项,双方均无异议,本院予以认定。因此,原审判决认定韩某支付的款项为285090元正确,本院对此予以维持。

裁判要点:

男女双方恋爱期间,一方以结婚为目的出资为另一方购房,属于目的性赠与,不适用合同法上关于赠与的一般规定,当给付目的不能按照给付意图实现时,受领给付即欠缺保有给付利益的正当性,构成不当得利。对于目的性赠与,我国合同法没有明确的规定,因此可根据实际情况参照彩礼的规定进行处理,赠与人请求受赠与人返还的,受赠与人应当予以返还,但是彩礼一般是指男方给付予女方的,如果实际中是女方出资为男方购房,再参照彩礼的规定就不再恰当,但是这种行为仍是目的性赠与,归根结底还是要完善相关的法律规定。

相关法条:

《中华人民共和国共和国合同法》第一百八十五条、    第一百八十六条、第一百九十条、第一百九十二条;

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第十条。

律师分析:

本案案情比较简单,原告因妻子身患绝症,在妻子的同意和谅解的情况下与被告相恋,并为日后与被告结婚准备而出资购买了一套商品房,登记在被告名下,后被告提出与原告分手,原告遂起诉要求被告返还购房出资款。

本案的主要争议焦点是原告出资购房登记在被告名下行为的定性问题,一审法院认为是赠与合同,但因该财产权利已经发生转移,原告已不享有任意撤销权,故驳回原告的诉讼请求。

二审法院则认为原告为被告出资购房不构成合同法上的赠与关系。认为原被告是处于恋爱阶段,是缔结婚姻关系的前期准备阶段,有别于一般平等民事主体之间的赠与关系,应适用婚姻法而不是合同法的规定,原告出资购房的性质宜参照彩礼处理,判决被告应返还购房出资款予原告。

一、二审法院的意见不一,主要是对原告为被告出资购房行为的定性不同,本案涉及赠与合同和彩礼的有关规定。

一、关于赠与合同。

赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。

我国合同法第190条规定“赠与可以附义务”。“赠与附义务的,受赠与人应当按照约定履行义务”。此条规定的赠与则为附负担的赠与。附负担的赠与是指以受赠人对于赠与人或第三人负有为一定行为义务的附款的赠与,它是一种特殊的赠与,附负担通常使受赠人负有一定给付义务,但受赠人所负担与接受赠与之间并非对待给付。

附负担的赠与与附条件的赠与不同,在附负担赠与中,所谓“负担”并不决定赠与合同的效力,而在附条件赠与中,所附条件直接决定赠与合同效力的发生或终止,在附负担赠与中,负担属于义务,故负担必须履行,而在附条件赠与中,条件不属于义务。

附负担赠与与目的性赠与不同,由于负担属于受赠人的义务,因此如果其不履行负担,赠与人可以诉请其履行,而对于目的性赠与,受赠与人的行为并非其义务,因此如果受赠人不为符合该特定目的的行为,赠与人并无法律依据诉请其履行。

关于赠与合同的撤销,根据合同法第186条规定,赠与人行使任意撤销权的条件:一是赠与财产的权利尚未移转或者尚未完全移转,二是非具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质、经过公证的赠与合同。

我国《合同法》第 192 条对法定撤销权作了详细规定,具体有如下三种情形:一是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;二是受赠人不履行赠与合同约定义务的。该情形主要体现在附义务的赠与合同中;三是受赠人不履行对赠与人的扶养义务。

二、关于彩礼。

彩礼,一般是指男方给女方家庭一定数额的财产,约定男女双方将来结婚的订婚礼物。彩礼的给付,一般是当地有给付彩礼的习俗,一般为数额较大的金钱或价值较高的实物,彩礼给付接受的主体往往不局限于男女双方本人。

对于彩礼问题,根据双方交付财产的动机、目的以及财物的数额的不同,进行不同的处理:

第一,属于包办买卖性质的订婚所收受的财物,收受财物的一方为非法所得,付出财物的一方是利用财物进行违法活动,所以应依法没收上缴国库。

第二,以订婚为名诈骗钱财的,原则上应将被诈骗的钱财归还给受害人,对诈骗者如构成诈骗罪的还要追究其刑事责任。

第三,订立婚约后,当事人按照习俗给付彩礼的,双方未办理结婚登记手续,给付彩礼的一方要求返还的,另一方应当返还。

第四,当事人按照习俗给付彩礼,双方办理结婚登记手续但确未共同生活,或彩礼是婚前给付并导致给付人生活困难,双方离婚时,给付彩礼的一方要求返还的,另一方应当返还。

三、对本案的分析定性

具体到本案中,先勿论原、被告之间的恋爱关系,原告为被告出资购房的行为首先是一种赠与,至于这种赠与是否符合合同法上的赠与,因为原、被告双方是以结婚为目的而购房,这实质上可以理解为目的性赠与,即原告给付购房款的目的是双方结婚后居住,这并不是附条件,也不是附义务,附条件的赠与是以条件的成就为生效要件,而且所附条件不能违反法律规定,本案的赠与已经完成,财产权利亦已转移,而原被告结婚更不能是一种义务。因此原告对被告的赠与是有别于合同法上平等民事主体之间的赠与,因而不能适用合同法上的规定。但是从情理上分析,原告为了结婚而购房,现因被告提出结束恋爱关系而结婚不能,而被告因此而获得巨大的利益,对原告来说是不公平的。即使认定本案是赠与合同纠纷,原告请求行使撤销权,本案财产权利已经完全移转,既不具备行使任意撤销权的条件,也不符合法定撤销权的情形,故原告要求行使撤销权是不能得到支持的。

因此,原告的请求要得到支持需有其他正当性的依据,本案原告出资款亦不能直接认定为彩礼,根据上文所述,彩礼一般是订立婚约,按照风俗习惯所为,原、被告虽然也打算日后结婚,但这不同于一般意义上的订立婚约,故不能直接认定为彩礼。但是从法律性质而言,彩礼属于特殊的赠与即目的赠与,当给付目的不能按照给付意图实现时,受领给付即欠缺保有给付利益的正当性,则构成不当得利,应当返还。

因此,本案原告为被告出资购房的行为与彩礼在法律性质上是一样的,原告可以被告不当得利主张之。而被告认为原告在夫妻关系存续期间与其同居违反了婚姻法的规定及公序良俗原则,构成不当得利返还的例外。

不当得利请求权的基础是“无法律上的原因“,即欠缺正当性,行使不当得利返还请求权的例外情形,我国法律无明确规定,但根据民法理论,一般包括不法原因给付。所谓不法原因给付是指违反法律强制性规定或公序良俗原则的给付。

原告作为有配偶者,仍与被告恋爱同居,即使其得到妻子的同意和谅解,亦不是法律所支持的,仍然是属于违反婚姻法的行为。虽然韩某与王某茹恋爱并同居是违法的,但其给付王某茹购房款的原因是基于双方的恋爱关系,而法律并不禁止基于恋爱原因而为给付的行为。

对于基础和原因我们要分割开来看,虽然原被告恋爱并同居是违法的,但是原告给付被告购房款的原因是合法的,这跟管理法规规定禁止在交通道路上摆摊,在摊上买卖是违法的,但是不影响买卖合同的成立是一样的道理。因此,原被告恋爱同居行为违法,但其给付原因合法。被告认为原告的赠与是基于原告违反公序良俗原则,构成不当得利返还请求权的例外,主张免除其返还不当得利的义务是不成立的。

但是本案参照彩礼处理也存在一个问题,彩礼通常是男方给女方的,但是如果说,本案的原告是女方,被告是男方,出资款是女方出资购房登记在男方名下,虽然这种情况现实可能比较少见,但在法律上也是可能存在的,其跟本案的行为本质应当是一样的,如果再认定为彩礼性质,就不妥,彩礼是男方给付女方的,因此笔者认为应直接认定为目的性赠与合同,但是目的性赠与合同在我国合同法上并未明文规定,关于目的落空产生的法律问题不能直接适用合同法上因目的不能实现导致合同解除的规定,因合同解除权与撤销权在法律效果上有所不同。目的性赠与合同中,在赠与目的不能实现时,赠与人是否也应当享有撤销赠与合同的权利?如果不能撤销,是否需要考虑导致合同目的不能实现的原因或过错在哪一方来判定是否应返还?这些都需要法律的进一步完善。

案情简介:

2009年3月24日,原告肖某和被告聂某共同作为买方与案外人朱某签订了《房地产预售合约》,约定原、被告共同向案外人朱某购买了某栋某号房屋,成交价为人民币31万元。2009年4月2日,原、被告共同作为买方与案外人朱某签订了《二手房买卖合同》,约定原、被告共同向案外人朱某购买某栋某号房屋,原、被告各占50%份额。

2009年4月7日,房地产行政主管部门核发了涉案房产的房地产证,房地产证上的登记权利人为原告和被告,原、被告各占50%份额。后双方分手,因财产分割产生纠纷,遂诉至法院。

法院审理:

按照《物权法》的规定,我国不动产物权采取的是登记生效主义,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记方可发生法律效力,未经登记,则不发生效力。同时,该法律还明确规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案所涉的某栋某号房屋,其登记权利人为原告和被告,原、被告各占50%份额。被告并无证据证明该登记行为存在违法违规情形,足以认定原告和被告共同作为涉案房产的登记权利人具有物权法上的效力。因此,原告诉请确认其享有涉案房产50%产权依法有据,本院予以支持。被告要求确认涉案房产所有权归其所有,并要求原告将涉案房产登记在原告名下的份额过户至被告名下的诉讼请求没有法律依据,本院均不予支持。至于涉案房屋的钱款问题,原、被告双方可另寻法律途径解决。

综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第9条、第14条、第16条,《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款的规定,判决如下:确认原告与被告各占某栋某号房屋所有权50%的份额;驳回被告的其他诉讼请求。

律师分析:

依照我国《物权法》第6条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。不动产的登记具有推定力,即经合法登记的不动产权利人在法律上被推定为真正的权利人。

但是《物权法》第19条第1款还规定了,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。这表明房地产权证上所推定登记的产权人只是证权程序,而不是赋权程序,在符合规定的条件下,人民法院完全可以依据查明的事实对现有的权属登记予以否定。

本案中,该房屋是原、被告共同出资购买的,并且已经办理了登记。登记簿上将原、被告登记为产权人表明原、被告对该房屋均享有产权。从不动产登记的角度来说,房屋已经确定的恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。因此,原、被告对该房产各享有50%的产权。

现代都市男女,有部分男女实行的速食爱情,在恋爱的过程中,难免会有财务上的往来,尤其是在热恋的时候,可能会出现男方出资买房登记在女方名下,或者男女共同出资买房登记在双方的名下。但是因为爱情来得快去的也快,当男女双方决定分手的时候,无法避免的会涉及到财物的问题。一般来说,对于一些小额的财物,我们认为是一种赠与关系,只要赠与物已经交付或者登记,赠与行为即已经完成,赠与方无权要求返还。但是对于房产这样的金额较大的财物,如果仍这样认为,可能就会存在不公平的现象。对于房产登记在双方名下的情形,有些观点认为从不动产登记的角度来说,如果房产登记簿上登记的权利人并没有出现登记错误等情形,那么一般认为房屋的所有权人以房产登记簿上的权利人为准。还有一种观点认为,这是一种附义务的赠与行为,即以缔结婚姻为条件,当这个义务没有实现的,赠与合同因为义务未履行而没有生效。

对于上述两个观点,皆有可取之处。但值得注意的是,在审判实践中,不仅要考虑到由谁出资,又登记在谁的名下,还要考虑到双方的经济情况以及对房屋的贡献等条件。

基本案情:

房屋买卖合同签订后,卖房者未依约履行解押义务,买房者诉至法院,主张卖方继续履行合同并承担违约责任;卖方提起反诉,以买方系失信被执行人为由主张行使不安抗辩权,请求解除合同。

近日,人民法院一审判决解除房产买卖及代办协议。

2016年5月18日,胡某与郭某通过房产中介公司签订房产买卖及代办协议一份,约定:胡某以64万元将位于厦门市翔安区的房屋出售给郭某。房产买卖及代办协议签订后,郭某向房产中介公司支付定金5万元,房产中介公司将其中的2000元作为胡某支付的交房保证金,其余4.8万元转账支付给胡某。2016年5月31日至6月5日期间,郭某和房产中介公司员工多次以短信息方式催促胡某办理解押,但胡某一直未予办理。

另外,郭某因拒不履行已生效的民事判决,翔安区法院于2014年6月25日将其列入失信被执行人名单。

郭某遂诉至法院,认为其按约定准备好20万元解押款后,多次催促胡某一起去银行办理解押事宜,但胡某一直不予理会,故已构成违约,应当继续履行合同并承担违约责任。

胡某认为,郭某被列为失信被执行人,致使合同目的最终无法实现。根据协议约定,郭某需要以按揭贷款支付购房款,但是签订协议时,郭某与房产中介公司未就郭某被列入失信被执行人名单的事宜向其进行充分的说明,直到2016年5月底郭某才告知其于2014年6月25日已被法院列入失信被执行人名单,按规定郭某已不能购买不动产,无法办理按揭贷款。由于郭某系失信被执行人,已丧失了履行债务的能力,故胡某有权行使不安抗辩权,并主张解除合同。

法院判决:

法院认为,郭某因拒不履行已生效的(2013)翔民初字第413号民事判决,法院于2014年6月25日将其列入失信被执行人名单。因此,可以认定郭某有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,而胡某一直未办理解押的行为可认定为其中止履行房产买卖及代办协议的意思表示。

在诉讼中,胡某已明确主张行使不安抗辩权,之后,郭某的失信被执行人名单信息仍未被屏蔽或撤销,其既未提供担保,亦未能证明自己具有履行能力,故胡某要求解除房产买卖及代办协议的主张,符合法律规定,应当予以支持。基于此,郭某要求胡某继续履行双方所签的房产买卖及代办协议并承担违约责任的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,法院不予支持。

最高法公布《物权法》司法解释

2017 年 03 月 10 日 上午 9:37  |  分类:房产纠纷,法律知识

最高人民法院发布的最新物权法的司法解释进行了解读。

《解释》共22个条文,重点内容包括六个方面,(一)关于不动产登记与物权确认或基础关系争议;(二)关于预告登记的效力;(三)关于特殊动产转让中的“善意第三人”;(四)关于发生物权变动效力的人民法院,仲裁委员会的法律文书的范围等。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,现予公布,自2016年3月1日起施行。新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关:房,车,买卖纠纷,离婚财产分割…..在这里我们引用来了权威的解读,让你最快时间跟上形势:

一、二手车转让,没登记,受让方“腰杆更直”!

据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆,机动车交易也日益频繁,告到法院的纠纷也五花八门。比如,张三已经把机动车交付给了买受人李四,但双方没有去办理过户登记,而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说,用这辆车来抵偿张三的债务呢?这时候,王五和李四,谁对这辆机动车拥有“优先所有权”?根据新《司法解释》第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权……

一句话概括就是:李四的权利优先于王五的权利,即使车的所有权还没改登记,法律优先保护买方的权利!

二、无论咋登记的,离婚判决房产归谁,就归谁!

当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这房到底归谁?

最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说:“新《司法解释》规定,在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

想改房产证名字,该先打哪种官司?比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋,但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙,李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候,李四应该提起民事诉讼,还是行政诉讼?最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析,物权法实施后,不少法官和法院认为,李四应先提起行政诉讼撤销该登记,才能确认其共有权。“但这种看法、做法,未能全面理解不动产登记的公示效力;也造成当事人诉累,形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属,并因此而循环无解的尴尬局面。”新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应,具体而言,不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上,依据真实权利状态确定权利人,而非依据登记确定权利归属。

也就是说,李四提起民事诉讼,法院应当受理!如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据,法院应据此认定李四为共有权人。

三、只要预告登记了,开发商想“一房两卖”是无效的!

在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。新《司法解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,开发商想转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其“不发生物权效力”。也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的!

四、从“李鬼”那买了东西,“李逵”来找我怎么办?

新《司法解释》的规定还有一个重要方面:“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见,遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。什么叫“善意取得”?比如张三长年住着父亲的房子,擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱,张三父亲听说了,愤怒地跑来要房子。这时候,房子归谁?按照《物权法》的“善意取得”制度,李四拥有房子,张三父亲应向自己的儿子索赔。

具体到每一个案件,双方经常争论不休。最高法民一庭庭长程新文指出:“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此,新《司法解释》用6个条文,形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”到底什么算适用“善意取得”?新《司法解释》规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人(在上面的案例中就是张三父亲)主张受让人(在案例中就是李四)不构成善意的,应当承担举证责任。程新文说:“此举明确了‘善意’认定的基本标准,以及由谁承担举证责任。”新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的,应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”,也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。